Zasiedzenie przez Skarb Państwa

Własność nieruchomości, także zabudowanej – przykładowo kamienicy należącej do osób prywatnych – może przejść na Skarb Państwa na skutek zasiedzenia. Sąd Najwyższy uchwałą pełnego składu Izby Cywilnej z dnia 26 października 2007 r. (sygn. akt III CZP 30/07) przesądził, że władanie cudzą nieruchomością przez Skarb Państwa, uzyskane w ramach sprawowania władztwa publicznego, może być posiadaniem samoistnym prowadzącym do zasiedzenia. Zasiedzenie nie biegnie, jeżeli właściciel nie mógł skutecznie dochodzić wydania nieruchomości – to zastrzeżenie daje szansę obrony interesów właściciela w przypadku złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia jego nieruchomości.

Wyżej wskazana uchwała potwierdza – także w stosunku do nieruchomości uzyskanych przez Skarb Państwa w ramach sprawowania władztwa publicznego – generalną zasadę zawartą w art. 172 §1 i 2 kc. Zgodnie z nią posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). W takiej sytuacji nabywa jej własność po upływie lat trzydziestu. Przy tym przed dniem 1 października 1990 r. terminy te wynosiły odpowiednio dziesięć i dwadzieścia lat.

Równocześnie podkreślono, że zasiedzenie nie biegnie, jeżeli właściciel nie mógł, z niezależnych od siebie powodów, skutecznie dochodzić wcześniejszego wydania nieruchomości. Jest to wynikiem regulacji art. 121 pkt 4 kc w związku z art. 175 kc, wstrzymującej lub zawieszającej bieg zasiedzenia, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może dochodzić przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju, wydania/zwrotu swej nieruchomości. Konieczności ochrony prawnej właścicieli zagrożonych wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia na rzecz Skarbu Państwa upatruje Sąd Najwyższy w sytuacji zawładnięcia przez państwo cudzą nieruchomością, gdy zachodzi niemożność przełamania stanu posiadania przez Skarb Państwa – w takich okolicznościach termin przedawnienia powinien ulec zawieszeniu.

Sąd Najwyższy przesądził przy tym, że nabycie nieruchomości w ramach sprawowania władztwa publicznego następuje nie tylko wtedy, gdy zostało wydane władcze rozstrzygnięcie (decyzja administracyjna, orzeczenie sądowe), ale także gdy nie został wydany akt władczy, a objęcie nieruchomości we władanie przez Skarb Państwa nastąpiło bez jakiejkolwiek podstawy prawnej bądź na podstawie prawnej, która następnie upadła.

Również gmina, jako osoba prawna, może nabywać w obrocie cywilnoprawnym majątek w drodze zasiedzenia (art. 44 pkt 5 ustawy o samorządzie gminnym), z ograniczeniem jednak do majątku, który jest niezbędny do wykonywania jej statutowych zadań (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 2014 r., sygn. akt IV CSK 461/13). Przy tym nie można uznać, że fakt działania gminy w interesie publicznym wyklucza władanie nieruchomością w sposób prowadzący do zasiedzenia (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2015 r., sygn. akt I CSK 846/14).  Także wnioskowi gminy o stwierdzenie zasiedzenia, w sytuacji gdyby spełnione zostały terminy opisane w art. 172 §1 lub 2 kc, można skutecznie przeciwstawić zarzut zawieszenia biegu przedawnienia z powodu siły wyższej, rozumianej analogicznie jak w przypadku żądania podnoszonego przez Skarb Państwa.