Kto pokryje koszty remontu balkonu?

Podczas „Społecznej Środy” pojawił się m.in. problem pokrycia kosztów remontu balkonów przynależnych lokalom, wchodzącym w skład budynków zarządzanych w ramach wspólnot mieszkaniowych. Kto za to zapłaci? Ewentualnie w jakim zakresie? Czy skoro jedynie ja korzystam z danego balkonu, to muszę pokryć całość kosztów jego remontu, czy też może jednak „sąsiedzi” coś powinni dopłacić? Choć może to dziwić, to druga teza – dotycząca „sąsiedzkiej dopłaty” – broni się w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego. Także w mej ocenie należy rozróżnić elementy konstrukcyjne – wspólne i elementy służące do wyłącznego użytku danego właściciela lokalu, a tym samym część obowiązków w zakresie pokrycia kosztów remontu balkonu należy scedować na całą wspólnotę.

Odpowiadając na pytanie prawne Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, „czy obowiązek remontu balkonów w budynku mającym wyodrębnioną własność lokali obciąża wyłącznie właścicieli poszczególnych lokali, czy też może obciążać wspólnotę mieszkaniową, zwłaszcza, jeśli remont dotyczy elementów konstrukcyjnych balkonów?”, zadane w sprawie z powództwa Gminy Miasta Gdańska przeciwko jednej z tamtejszych wspólnot mieszkaniowych, Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08 stwierdził, że co do zasady właściciel lokalu mieszkalnego jest zobowiązany ponosić wydatki związane z utrzymaniem balkonu, ale jedynie w części, która służy do zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych. Natomiast wydatki na remonty i bieżącą konserwację elementów konstrukcji balkonu, które są części budynku, obciążają całą wspólnotę.

Tym samym do remontu balkonu, nawet wykorzystywanego jedynie przez jednego członka wspólnoty, dopłaci każdy z pozostałych członków wspólnoty – nawet ci, którzy nie mają balkonów. Balkon bowiem z jednej strony służy konkretnemu mieszkaniu, ale z drugiej jest elementem elewacji konstrukcyjnie powiązanym z budynkiem, a przez to jest również – w tym zakresie – częścią wspólną nieruchomości. Jak wskazał Sąd Najwyższy, faktycznie jedynie przestrzeń wewnętrzna balkonu jest w wyłącznej dyspozycji właściciela konkretnego lokalu, zaś elementy konstrukcji balkonu/budynku należą już do części wspólnej nieruchomości.

Sąd Najwyższy zwrócił ponadto uwagę, że ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia „balkon”, a doświadczenie życiowe dowodzi, iż pojęciem tym określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji należy przyjąć, że pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego należy rozumieć tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu należy uznać za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Trzeba podkreślić, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową. Z tych względów do remontu elementów konstrukcyjnych, izolacyjnych albo mających znaczenie dla strony wizualnej elewacji będą musieli dopłacić wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej.