Podwyżka czynszu

Często otrzymuję pytania odnośnie do podwyżek czynszów. Czy upływ sześciomiesięcznego terminu liczonego od dnia obowiązywania podwyżki oznacza, że wówczas może już zacząć obowiązywać kolejna podwyżka czynszu, czy też że wynajmujący może dopiero złożyć skuteczne oświadczenie o podwyższeniu czynszu, które zacznie obowiązywać z upływem okresu wypowiedzenia? Problem sprowadza się do analizy art. 9 ust. 1b w związku z art. 8a ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej krótko „ustawa lokatorska”) i rozumienia pojęcia „podwyższanie czynszu”.

Aktualnie nie budzi wątpliwości punkt początkowy dla liczenia sześciomiesięcznego okresu, po którym może nastąpić podwyżka czynszu. Na skutek wcześniejszych wątpliwości i wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 17 maja 2006 r. sygn. akt K 33/05, ustawodawca znowelizował art. 9 ustawy lokatorskiej, wskazując wprost w przepisie ust. 1b, że podwyższanie czynszu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, a termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. Przepisy jednak nadal nie precyzują punktu końcowego upływu sześciomiesięcznego terminu. W efekcie nie zostało wyraźnie wskazane, czy po jego upływie może zacząć obowiązywać nowa podwyżka (o ile wcześniej doszło do wypowiedzenia wysokości czynszu z zachowaniem 3 miesięcznego okresu, liczonego na koniec miesiąca kalendarzowego), czy też po upływie tego terminu można dopiero skutecznie złożyć wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu, a podwyżka zacznie obowiązywać z upływem terminów wypowiedzenia (czyli co najmniej po kolejnych 3 miesiącach).

W mojej ocenie, która znalazła potwierdzenie w aktualnym orzecznictwie Sądu Okręgowego w Krakowie, sześciomiesięczny okres, w którym nie można dokonywać podwyższania czynszu, rozciąga się od daty wejścia w życie jednej podwyżki czynszu do daty wejścia w życie kolejnej podwyżki. Użyte w art. 9 ust. 1b ustawy lokatorskiej sformułowanie „podwyższanie czynszu” należy rozumieć jako faktyczne wprowadzenie podwyższonej stawki czynszu. Liczba mnoga użyta w słowie „podwyższanie” dotyczy zaś nie licznych czynności w toku zmieniania wysokości czynszu, a tego, że czynsz może być wielokrotnie „podwyższany” w toku danego stosunku prawnego. W świetle obecnej regulacji jest więc możliwe podwyższanie czynszu co 6 miesięcy, czyli dwa razy w roku. Tak też wskazał Sąd Okręgowy w Krakowie w wyroku z dnia 11 czerwca 2013 r., sygn. akt II Ca2302/12.

Ilustrując powyższe przykładem: gdyby podwyżka zaczęła obowiązywać 1 stycznia 2014 r., to musi upłynąć pełne 6 miesięcy do momentu, gdy można podwyższyć ponownie czynsz – czyli kolejna (druga) podwyżka może obowiązywać od 1 lipca 2014 r. Wypowiedzenie winno być więc wysłane na co najmniej 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego przed tym terminem, czyli najpóźniej w ten sposób, by doszło do lokatora przed końcem marca 2014 r. (może być też wysłane znacznie wcześniej). Kolejna zaś podwyżka mogłaby być ustalona dopiero na 1 stycznia 2015 r. Okres minimalny między początkiem obowiązywania kolejnych podwyżek – między podwyższaniem czynszu – wynosiłby wtedy 6 miesięcy, tak jak wskazuje ustawodawca i co potwierdza orzecznictwo sądów.